임대보증금을 기업어음증권으로 수취하는 경우 간주임대료를 공급가액으로 하여야 하는지 여부

사업자가 임대차계약상 보증금을 임차인의 채무이행 담보 목적으로 발행된 임차인 명의의 기업어음증권으로 수취하는 경우 금전 외의 대가를 받은 것으로 보아 간주임대료를 공급가액으로 하는 것임

[회신] 사업자가 부동산을 임대하고 계약상 임대보증금을 임차인이 채무이행 담보 목적으로 발행한 기업어음증권으로 받는 경우 금전 외의 대가를 받은 것으로 보아 ｢부가가치세법｣ 제29조제10항제1호 및 같은 법 시행령 제65조제1항에 따라 계산한 간주임대료를 공급가액으로 하는 것임 ○ 질의법인(또는 “임차인”)은 건물을 임차하여 호텔을 운영하는 법인으로 임대차계약에 따르면 임대료 및 보증금은 다음과 같음 - (임대료) 최저 연 00억원, 분기별로 00억원으로 하며 별도 약정하는 인상 주기 및 인상률에 따라 조정 - (보증금) 00억원으로 하되 질의법인이 ｢어음법｣ 및 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 등 관련 법령에 따른 요건을 갖춘 질의법인 명의의 기업어음증권(이하 “본건 어음”)을 발행하여 교부 * 발행일 : 임대차개시일, 만기일 : 발행일로부터 1년, 수취인 : 임대인 ○ 임차인은 본건 어음을 발행일 기준 매 1년마다 동일한 조건으로 재발행하여 임대인에게 교부하여야 하며(기존 어음은 반환) - 임대인은 본건 어음을 임차인의 계약상 채무에 대한 담보 목적으로만 보관할 수 있고 담보 실행 이외의 용도로 제3자에게 어음의 상환 요구, 지급제시, 배서 등의 방법으로 어음상 권리를 행사하거나, 담보제공, 유통 등의 방법으로 사용할 수 없는 것으로 약정함 ○ 임차인이 계약상 의무를 불이행하는 경우 임대인은 본건 어음을 지급 제시하여 채무 변제에 충당할 수 있음 2. 질의내용 ○ 계약상 임대보증금을 기업어음증권으로 수취하는 경우 간주임대료를 부동산임대용역의 공급가액으로 하여야 하는지 여부 3. 관련법령 및 관련사례 ○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】 ③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가 <단서생략> 2. 금전 외의 대가를 받는 경우 : 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 ⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 ○ 부가가치세법 시행령 제65조 【부동산 임대용역의 공급가액 계산】 ① 법 제29조제10항제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. <단서생략> | 공급가액 | = | 해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 | × | 과세대상 기간의 일수 | × | 계약기간 1년의 정기예금 이자율(해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재) | | 365(윤년에는 366) | ○ 부가가치세법 시행규칙 제47조 【정기예금 이자율】 영 제65조제1항의 계산식에 따른 계약기간 1년의 정기예금 이자율은 1.2퍼센트로 한다. ○ 소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】 ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. <단서생략> ○ 조세특례제한법 제138조 【임대보증금 등의 간주익금】 ① 법인의 자기자본에 대한 차입금의 비율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인은 제외한다)이 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금, 전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 ｢법인세법｣ 제15조제1항 에 따른 익금에 가산한다. ○ 어음법 제75조 【어음의 요건】 약속어음에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다. 1. 증권의 본문 중에 그 증권을 작성할 때 사용하는 국어로 약속어음임을 표시하는 글자 2. 조건 없이 일정한 금액을 지급할 것을 약속하는 뜻 3. 만기 4. 지급지 5. 지급받을 자 또는 지급받을 자를 지시할 자의 명칭 6. 발행일과 발행지 7. 발행인의 기명날인 또는 서명 ○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제4조 【증권】 ① 이 법에서 "증권"이란 내국인 또는 외국인이 발행한 금융투자상품으로서 투자자가 취득과 동시에 지급한 금전등 외에 어떠한 명목으로든지 추가로 지급의무(투자자가 기초자산에 대한 매매를 성립시킬 수 있는 권리를 행사하게 됨으로써 부담하게 되는 지급의무를 제외한다)를 부담하지 아니하는 것을 말한다. <단서생략> ③ 이 법에서 "채무증권"이란 국채증권, 지방채증권, 특수채증권, 사채권( ｢상법｣ 제469조제2항제3호 에 따른 사채의 경우에는 제7항제1호에 해당하는 것으로 한정한다. 이하 같다), 기업어음증권(기업이 사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행한 약속어음으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 것을 말한다. 이하 같다), 그 밖에 이와 유사(類似)한 것으로서 지급청구권이 표시된 것을 말한다. ○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제4조 【기업어음증권의 요건】 법 제4조제3항에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 기업의 위탁에 따라 그 지급대행을 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 내어준 것으로서 "기업어음증권"이라는 문자가 인쇄된 어음용지를 사용하는 것을 말한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자(이하 "은행"이라 한다) 가. ｢은행법｣에 따라 인가를 받아 설립된 은행(같은 법 제59조에 따라 은행으로 보는 자를 포함한다) 나. ｢수산업협동조합법｣에 따른 수협은행 다. ｢농업협동조합법｣에 따른 농협은행 2. ｢한국산업은행법｣에 따른 한국산업은행 3. ｢중소기업은행법｣에 따른 중소기업은행